賃貸トラブルに注意しましょう

●敷金返還トラブルに注意

入学、転勤や結婚などを機に、賃貸マンションを借りることがあると思います。
賃貸マンションを借りる際、通常、賃料以外に敷金を払うことが多いと思います。
敷金の性質は、賃貸借契約から生じる一切の債務を担保するものと考えられています。

例えば、賃貸借契約終了時において未払い賃料がある場合、敷金から控除されることになり、控除された残額分が返還されることになります。
一方、賃借人がきちんと賃料支払などの自己の債務を履行していれば、債務がないので、賃貸借契約終了後、敷金全額が返還されます。賃借人側で自己の債務をきちんと履行していれば敷金は全額戻ってくるのです。

敷金に関するトラブルでよく問題となるのが、賃貸借契約終了に伴う原状回復の際に、賃貸人から修繕費用がかかったとして敷金から控除するケースです。
日常生じるキズや日焼けなどの通常損耗は賃貸すればどうしても生じるものですから、本来であれば、これらを修繕しても、その費用を敷金から控除することは許されません。しかし、一部の賃貸人は、通常損耗についても敷金から控除しようとして賃借人とトラブルになることがあります。

このようなトラブルの背景は、何が通常損耗にあたるのか、賃借人側と賃貸人側で食い違った認識を有していることがあります。
敷金返還トラブルにあわないためには、借りる際、賃貸人側に通常損耗とはどういった場合なのかきちんと確認することを勧めます。
何が通常損耗にあたるかについて、国交省のガイドライン(「原状回復にかかるガイドライン」)がありますから、それを一読すると良いでしょう。

また、敷金返還トラブルは、賃貸借契約の条項について賃借人に過重な負担を課している場合もあります。この場合、消費者契約法などの法律問題にかかわることになります。
そのため、敷金返還トラブルに巻き込まれた場合、直ちに弁護士などの法律の専門家に相談した方が、紛争解決に資し、かえって、敷金を多く取り戻すことになると思います。


●賃料不払いによる賃貸借契約の解除について

賃貸借契約において、賃借人が賃料の支払いを滞る場合、賃貸人は契約を解除することになろうかと思います。賃貸人にとっては、不届きな賃借人との契約関係から早く抜けたいと考えるからです。

それでは、賃借人の賃料の不払いが1回でもあれば賃貸人は直ちに解除することができるのでしょうか。

民法上、契約を解除するには、解除する人が一定の期間を定めて履行の催告をする必要があるとされています。賃貸借契約における賃料不払いに基づく契約解除の場合、賃貸人が賃借人に対して履行の催告をして、その期間経過後に契約解除が認められることになります。

そこで、賃借人とすれば、契約解除されないためには、背信性がなかったことを主張することになります。何が背信性にあたるかについては、判例・裁判例がありますから、法律の専門家である弁護士に相談することを勧めます。一般的には、賃料不払い期間があまりにも短い場合、背信性が認められないとされています。

また、賃貸借契約において、特約で、賃借人の賃料不払いの事実があった場合、賃貸人は無催告で契約解除できるといった条項が付されることも多いと思います。無催告解除特約がある場合、賃貸人は賃借人の1回の賃料不払いの事実があっても無催告で契約を解除できるのでしょうか。この問題についても、多くの判例・裁判例がありますから、契約解除を考えている賃貸人の方は、どの場合に無催告で契約解除できるかについて法律の専門家である弁護士に確認することを勧めます。ケースによっては、無催告解除特約があったとしても解除が認められなかったケースもありますから注意が必要です。